[摘要] 记者获悉，住房和城乡建设部初步确定北京、上海、广州、深圳四个特大城市REITs（房地产投资信托基金）试点方向，试点范围初步定于租赁性保障房，包括公共租赁住房、廉租房。
据新华社北京12月4日电 记者获悉，住房和城乡建设部初步确定北京、上海、广州、深圳四个特大城市REITs（房地产投资信托基金）试点方向，试点范围初步定于租赁性保障房，包括公共租赁住房、廉租房。
“与市场人士的期望不同，住建部此次试点范围初步定于租赁性保障房，持有型商业不在其中。其目的便是通过已建成的保障房资产证券化，盘活存量资产，提供后续建设资金，也可以使地方政府在保障房建设管理中承担的‘无限责任’变为‘有限责任’，有效解决租赁型保障房资金短板。”一位权威人士透露。
目前，我国租赁性保障房建设资金来源主要是中央财政拨款、10％地方政府土地出让金、住房公积金以及地方政府债、银行贷款、信托、房地产开发企业垫资等。原财政部财政科学研究所所长贾康表示，在资金来源上，租赁性保障房建设仍然延续了过去政府项目建设的融资模式，即以外部借款、尤其是银行贷款为主的模式。在银根收缩情况下，保障房建设面临较大资金缺口。
按照保障房建设目标，“十二五”期间将建设3600万套保障性住房，其中，廉租房和公租房占建设总量的40％，约1440万套。有业内人士估算，以每套13万至14万元成本计算，租赁性保障房的建设资金需求将超2万亿元。
租赁性保障房通过资产证券化，可扩宽资金来源渠道，缓解租赁性保障房的建设资金压力。上述权威人士介绍，根据此次试点方案，通过设立“特殊目的公司”（SPV），以对应租赁性保障房项目为主要资产包，通过公募市场募集资金并挂牌交易，完成资产证券化。
用益信托研究员帅国让认为，监管层大力推广REITs产品，主要是房地产行业在我国经济复苏中的重要地位决定的。他认为，随着新一轮REITs试点临近，房地产开发企业长期面临的融资难问题有望“改善”。不过，这要解决好其间诸如法律界定、税收优惠等复杂关系。
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房地产下滑将拖累经济增长
明年的经济走势是喜是忧？瑞银昨日发布“中国经济向新常态过渡”的研究报告认为，展望2015—2016年，GDP增速将进一步放缓至6.8%—6.5%，但由于中国经济体量已显著扩张，在增速放缓的情况下仍能创造足够的新增就业，这意味着决策层可以容忍更低的经济增速目标。预计2015年底前央行将再降息40-50个基点，以降低实际借款成本、减缓不良贷款生成速度。
通缩压力增大、降息、人民币贬值、改革步伐将加快等成为这份报告的关键词。
在瑞银看来，房地产下滑仍是经济增长面临的拖累。过去十年间，中国每隔几年就会经历一次房地产周期。但与前几轮不同，住房市场内在供求格局发生变化才是导致本轮下滑的主要因素。鉴于房地产下滑将继续抑制建设活动、重工业生产和投资，加剧地方政府财政困境，因此决策层有望进一步放松房地产政策、加快户籍制度改革、上马更多基建项目，这虽可以在一定程度上缓和房地产下滑，但无法完全抵消其影响。
加强流动性支持和降息是在通缩背景下防范金融风险的必要措施。鉴于劳动力市场稳健，为避免加剧金融风险，决策层应不会采用货币政策强刺激。预计央行还会进一步下调基准利率以压低借款成本，并在影子银行信贷收缩的情况下适度放松表内贷款管制。
由于经济增速放缓、大宗商品和能源价格下跌，瑞银预计2015年整体通胀率将继续下行。随着工业部门通缩压力增大，实际利率可能会进一步攀升。因此，2015年底前央行将再降息40-50个基点，以降低融资成本、减缓不良贷款生成速度。
“有15%的概率会出现房地产下滑导致的经济硬着陆。”瑞银报告对2015年经济增速预测面临的风险偏下行。但考虑到我国居民储蓄率较高、资本账户仍大体封闭、银行体系国有成分较高，且政府债务水平依然可控，短期内中国爆发金融危机的可能性并不大。
未来两年，随着政府系统性推进“以法治国”、房地产下滑进一步拖累经济增长，瑞银认为改革的空间和压力都将增大，预计决策层将加速推动有利于增长、能够扩大内需的改革，包括进一步简政放权；加快户籍制度改革；进一步扩大养老和医保覆盖范围；进一步放宽社会资本和外资进入公共事业和服务业的门槛；加快包括农地流转在内的农村改革；以及进一步推进资本市场等金融领域的改革。（记者 李焱）
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