[摘要] 南昌“升级版”限购令的出台，并从3月1日开始正式执行。南昌房地产市场购买住宅限购已是板上钉钉的事情了。先不说限购令对与错，虽然“限购令”这一依附于早应消亡的户籍制度的歧视性手段，严重违背了市场经济自由公平准则，让人诟病；也不说开发商对限购令政策执行过程中又有多少对策。
南昌“升级版”限购令的出台，并从3月1日开始正式执行。南昌房地产市场购买住宅限购已是板上钉钉的事情了。先不说限购令对与错，虽然“限购令”这一依附于早应消亡的户籍制度的歧视性手段，严重违背了市场经济自由公平准则，让人诟病；也不说开发商对限购令政策执行过程中又有多少对策。限购令，作为一个市场调控政策，无论是对开发商，还是对购房者都会带来操作上的阻碍和违规后法律上的风险。
我们看到，各地政府通过限购令着力引导住房需求，但抑制买方不可能消除需求。在供给方面，政府强调要增加保障房建设，但在各地的保障性住房建设“只听楼梯响，不见美人下”，缓和供求矛盾是“远水不解近渴”，其建设效果也有待观察。商品房的供应受到压力，与“限购令”相同步，又有房屋预售证审批收紧，并限制开发商资金来源，这必将进一步加剧供需矛盾。新政策一出，在与政府博弈中的房地产开发商本能的反应是捂盘观望。限购的结果只能是暂时交易清淡，而市场需求没有降低情形下，一旦“限购令”松动，房价将报复性上涨的情形将在一次重演。
而在当前限购下，只是在部分区域和部分产品上压抑了投资性的需求，而没有真正改变楼市的供求矛盾，供少于求的现实依然存在。在省会城市和房价上涨过快的城市出台限购令的城市下，开发商开始将投资战场开始向四线城市转移。在江西，许多原来一直死守南昌市场的开发商开始布局九江、赣州、新余等地级市，限购令更是促使开发商加快了向四线城市转移的步伐。对于投资客来说，CPI上涨，通胀压力依然巨大，资产日益贬值的阴影下，不动产依然是的保值投资品。在南昌，限购令下购买资格受限，目前九江、赣州、新余等地级市房价处于价格洼地，房价上涨空间和资产空间会让投资客对这些城市蜂拥而至，投资资本裹挟着本地刚性需求将推高当地的房价，一线城市和省会城市的房价上涨的历程将在四线城市上演。
面对迅猛上涨的房价，政府选择通过户籍制度将一部分人排除在市场之外，达到供需平衡来平抑房价，而这无法从根本上解决市场供求矛盾，注定是一个短期政策。政策要长期有效稳定房价，必须改革土地和财税制度，继续深化房产税试点，终结地方政府“土地财政”；并加大保障房供给，还历史欠账；在货币政策上由事实上的极度宽松向稳健回归。如果舍本逐末，用微观的方法来解决宏观的问题，采取“短、平、快”政策，无法真正改变目前现状。只能是“按下葫芦浮起瓢”，平抑了出台限购令城市的房价，却让没限购的城市房价暴涨。
文/廖林立
南昌市区房价三五个月内将进入下跌通道
来源：大江网
2月23日，南昌出台新版房产限购令，二手房被列入限购范围，限购区域也进一步扩大。对于这个“史上最严厉的限购政策”，多名业内人士表示，三五个月内，南昌市区房价将进入下跌通道。
南昌限购细则暂时排除四县
南昌“老版房产限购令”因与“国八条”冲突，在出台一个月后被新版限购令代替，不过升级版限购令依然没有把南昌县、新建县等四县纳入限购范畴，而南昌县、新建县因与南昌市区接壤，在南昌楼市版图中占有重要地位。
南昌县房管局开发处涂科长对大江网记者表示：“目前南昌县房管局还没有收到南昌县关于房产限购的正式发文，所以南昌县(包括象湖新城在内区域)暂时不限购，具体何时出台限购令不得而知。”
而新建县房管局一位不愿透露姓名的负责人也通过电话对记者表示，新建县目前不在限购范围之内，至于什么时候开始实施房产限购要看市里的安排。
限购令升级版或将推高四县房价
南昌老版限购令因限购范围太小而遭人诟病，政策出台后也成了房地产的“促销令”，从政策出台到正式实施之间，南昌楼市成交量大幅攀升。而此次新版限购令的出台也被认为将推高四县尤其是南昌县和新建县的房价。
丰源集团市场营销总监 分析表示，人们对房地产未来预期是影响其走势最重要的因素，现在调控政策紧锣密鼓，使得人们对房地产未来预期大大降低，再加上二套房利率的提高使得投资、投机购房的获利空间变小，县区楼盘对其的吸引力大大降低。
而江西省社科院经济研究所所长麻智辉则认为，南昌房产限购令的出台不仅会推高四县的房价，九江、赣州等地市的房价也会受到影响，“现在市场流动性充裕，而加息幅度太小，房产依然是保值手段，所以离南昌市区最近的新建县和南昌县的房源将成为投资和投机者的选择。”麻智辉说。
市区房价三五个月后将进入下跌通道
这次限购令的出台实际上是去年开始的房地产调控的延续，南昌众多业内人士表示，房地产行业将迎来拐点，南昌房地产成交量将下滑50%以上，房价在三五个月后或将下跌。
“分片区看，市中心和红谷滩因为新房源较少，大部分都是二手房，抗跌性比较强所以房价下跌幅度不会很大，而高新、青云谱等供应量比较大的区域房价回调压力会更大。尤其是朝阳洲，前期这个片区出让了很多土地，如果政府严格执行土地出让政策，开发商拿地后两年不开发就收回，那么今年下半年朝阳洲将有很多新房源面世，从而使其房价面临大跌风险。”说。
这种说法也得到了麻智辉的认同。“这个政策还存在漏洞，比如假离婚、假社保等，如果政府能够堵住各种漏洞，并对开发商捂盘惜售进行严厉打击，严格执行已经出台的土地政策，那么在三五个月后，南昌房价毫无疑问会下跌。”麻智辉说道。(记者 秦海峰)
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